Wojna a kredyt: mieszkania nie ma, dług zostaje. Co dalej?

Sytuacja w Ukrainie pokazała, że scenariusz zniszczenia mieszkania kupionego na kredyt nie jest wyłącznie teorią. Co wówczas dzieje się z długiem? Mecenas Dariusz Wółkiewicz, adwokat specjalizujący się w prawie bankowym i instrumentach finansowych, w rozmowie z „Forbesem” podkreśla: utrata nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania. Hipoteka jest zabezpieczeniem, a nie elementem tworzącym kredyt — umowę spłaca się zgodnie z harmonogramem, niezależnie od losów lokalu.

Wakacje kredytowe i karencja

Prawnik wskazuje, że to „wersja papierowa”. W realiach konfliktu państwo i sektor finansowy zwykle reagują. Przykład z Ukrainy: bank centralny polecił bankom komercyjnym, by przez 30 dni po zakończeniu działań wojennych niespłacania rat nie traktować jako zaległości, co wstrzymywało windykację i wypowiadanie umów. W polskich warunkach możliwe byłyby rozwiązania porównywalne do znanych z pandemii — jak wakacje kredytowe czy karencja — ale decyzje zależałyby od władz i nadzoru.

Co, jeśli kredytobiorca przestanie płacić, a budynek przestanie istnieć? Bank nie ogranicza się wyłącznie do hipoteki — może zaspokajać się z całego majątku dłużnika, po uzyskaniu tytułu wykonawczego. Gdy majątku brak, dochodzi do niewypłacalności, chyba że wcześniej pojawią się systemowe ułatwienia. Wółkiewicz przypomina również o cywilnoprawnej klauzuli „rebus sic stantibus”, która przy nadzwyczajnej zmianie stosunków pozwala żądać sądowej modyfikacji umowy, jeśli trudności spłaty są niezależne od klienta i nieprzewidziane w chwili podpisywania kontraktu.

Spadek wartości

Spadek wartości mieszkania po zniszczeniach otoczenia nie obniża kapitału do zwrotu, ale może skłonić bank do żądania dodatkowych zabezpieczeń, bo maleje wartość hipoteki. Negocjacje mogą dotyczyć wynagrodzenia banku (np. marży), co przekłada się na ratę. Jednocześnie mecenas podkreśla, że celem instytucji finansowych jest odzyskanie środków — stąd praktyka restrukturyzacji i poszukiwania kompromisów przed wypowiedzeniem umowy.

Kwestia ubezpieczeń także nie przynosi prostych odpowiedzi. Na rynku standardowo wyłączone są szkody wojenne, więc polisy mieszkaniowe co do zasady nie obejmują takich zdarzeń. Wółkiewicz wskazuje, że w razie braku rozwiązań szczególnych niektórzy właściciele mogliby rozważać dochodzenie rekompensaty od Skarbu Państwa, odwołując się do konstytucyjnej odpowiedzialności za bezpieczeństwo obywateli — to jednak droga wymagająca odrębnych rozstrzygnięć.